Bygglov vid ändrad verksamhet

Question

Jag är ägare ev ett aktiebolag som är kund hos Legalbuddy Plus. Jag äger också ett småhus med lokal. Lokalen i bottenvåningen disponeras av aktiebolaget, och andra våningen är min bostad. Varje våning är på ca 100 kvm. Så mycket yta behöver jag inte som kontor på bottenvåningen, och jag skulle vilja hyra ut lokalen, som tidigare har varit lokal för handelsverksamhet (tobaksaffär).

Tyvärr finns det på orten inte längre några förutsättningar för att bedriva handelsverksamhet i lokal. I de flesta fastigheter har verksamhetslokalen omvandlats till bostad. Min fastighet ligger i en liten del av detaljplanen från 1973, enligt vilken man inte får inrätta bostad för nära tidigare järnväg (anledningen var buller från järnvägen, som dock nu är nedlagd sedan flera decennier tillbaka). Enligt detaljplanen där fastigheten ligger är området avsett för handelsverksamhet alternativt småskalig industri.  Andra våningen i huset får dock användas som bostad, den har blivit beviljat ett undantag från stadsplanens regel om handelsverksamhet, med hänvisning till att den traditionellt under minst 80 år använts som bostad och dessutom byggts för att användas som bostad. Bottenvåningen har alla fasciliteter som krävs för att kunna tjäna som bostad (kök, tvättstuga, fönster, badrum och så vidare). Men lokalen på bottenvåningen får inte användas som bostad, där gäller stadsplanen.

Orten har som sagt inget kundunderlag för affärsverksamhet eller restaurang. Dock ligger det i ett område med många turister på sommaren, som söker kortfristigt semesterboende  (dagar/veckor). Jag funderar därför mycket på att – antingen direkt som privatperson/ägare av fastigheten, eller via mitt aktiebolag – hyra ut bottenvåningen till korttidsboende på sommaren. Jag behöver ert råd och expertis vad gäller detta. 
1) Olika former av korttidsuthyrning kan vara pensionat, vandrarhem eller rumsuthyrning såsom R’bnB. Skulle verksamhet med korttidsuthyrning av boende till tillfälliga gäster/turister kunna definieras som handelsverksamhet? 
2) För att det ska vara handelsverksamhet, är det lämpligt att jag som privatperson hyra ut bottenvåningen/lokalen till mitt aktiebolag, och aktiebolaget sköter verksamheten med korttidsuthyrning?
3) Vilken är skillnaden mellan permanent bostad och korttidsboende (hotell, pensionat, rum) rent juridiskt? (bland annat avseende att man inte ska ha permanent bostad vid risk för buller, men andra regler gäller för korttidsboende).

Accepted Answer

Tack för att du vänder dig till Legalbuddy med din fråga. Nedan kommer en redogörelse för vilka regler som tillämpas och hur du kan gå vidare i din situation.

Av din fråga framgår att du vill bedriva annan verksamhet än tidigare i en industrifastighet som är belägen i ett detaljplanerat område. För att säkerställa att den nya verksamheten är tillåten fordras en bedömning enligt reglerna i plan- och bygglagen (PBL).

Enligt PBL delas boenden in i två huvudkategorier. Dels boenden med bostadsändamål, som således har en varaktig karaktär, dels boenden för tillfällig vistelse som istället syftar till att tillhandahålla boende under en begränsad tid. Juridiska skillnader kan bland annat vara krav på personal, annan bedömning av påverkan på omgivningen och vissa särskilda krav på teknisk utformning av byggnaden.

Eftersom området är detaljplanerat får en bedömning göras i enlighet med nionde kapitlet PBL. Av 9:2 PBL framgår att det krävs bygglov för ändringar av byggnaden som helt eller delvis tas i anspråk eller inreds för ett väsentligen annat ändamål än det som byggnaden senast har använts för. Begreppet ändamål i 9:2 PBL ska inte uppfattas som synonymt med ändamålet i den aktuella detaljplanen. Således kan en åtgärd som i och för sig är förenlig med ändamålet i detaljplanen ändå vara lovpliktig - det som är relevant för bedömningen är istället om byggnaden ska användas på ett annat sätt än tidigare. Eftersom du planerar att omvandla nedanvåningen till en bostad för tillfällig vistelse torde det fordras bygglov för att vidta åtgärden.

Bygglov ska vidare beviljas för en åtgärd inom ett detaljplanerat område enligt 9:30 andra punkten PBL om åtgärden inte strider mot detaljplanen. För att bedöma om åtgärden är förenlig med detaljplanen får man gå in och studera plankartan och planbestämmelserna. Fastän planbeskrivningen inte är rättsligt bindande, utgör den ett viktigt tolkningsunderlag och får således även den betydelse för bedömningen (se NJA 2020 s. 786). För att ändringarna inte ska vara förenliga med detaljplanen fordras i princip att de otvetydigt skiljer sig från planens innehåll. Byggnadsnämnden har även möjlighet att medge dispens för små avvikelser enligt 9:31 b PBL.

Mot bakgrund att såväl plankartan, planbestämmelserna och planbeskrivningen måste tolkas för att bedöma om en ändring är förenlig med detaljplanen eller inte är det inte möjligt att ge ett klart svar baserat på det underlag som framgår av frågan.

Hoppas däremot detta besvarade dina inledande frågeställningar. Om du vill ha mer ingående rådgivning i ditt ärende är du varmt välkommen att kontakta en av våra jurister.

Redo att ta kontroll över din juridik?