Fråga: Ingående av avtal - när blir avtal bindande?
Hej! Jag har en fråga om huruvida ett anbud är bindande eller ej. Vi tänkte hyra en lokal, där tre avtalsparter är inbjudna för digital signering å ena sidan (fastighetsägare) och jag som ensam firmatecknare å andra sidan (hyresgäst). Efter ett par veckor har jag, tillsammans med extern firmatecknare från fastighetsägarens sida signerat avtalet. Vi saknar dock fortfarande signaturer från resterande inbjudna för signering, varav en av dessa är med i styrelsen. Jag kommer då fram till att den skäliga tidsfristen för att sluta avtalet löpt ut, då tillträde var planerad i närtid och beslutar därmed att dra tillbaka mitt intresse. Dagen efter får jag en notis om att resterande parter nu signerat avtalet och att det därmed är slutet. Kort därpå får jag ett brev från deras juridiska ombud att avtalet är träffat och att de tänker hålla mig till det. Efter en snabb titt på allabolag, framgår det att deras externa firmatecknare har rätt att teckna firman, men i förening med en av styrelsemedlemmarna. Frågan är då om deras anbud öht var giltigt från början, då det aldrig signerades av rätt part förrän efter mitt tillbakadragande? Är jag bunden till avtalet trots att alla (rätt) parter inte hade signerat vid tidpunkten för mitt tillbakadragande av intresset? Juristen menar att det saknar betydelse huruvida resterande parter signerat eller ej, då den externa firmatecknaren trots allt företräder fastighetsägaren. Frågan är då varför de valde att bjuda in tre olika personer för signatur om det ändå saknar betydelse. God jul på er!
Legalbuddy svarar

Hej, och stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga! 

 

Din fråga handlar om deras anbud överhuvudtaget var giltigt från början, då det aldrig signerades av rätt parter (alla firmatecknare) förrän efter ditt tillbakadragande. Frågan handlar dels om anbud och accept, dels om vem som har befogenhet att rättshandla tex ingå avtal) för bolaget med bindande verkan. 

 

Är signeringen att anse som en bindande accept?

Till att börja med så finns det inga specifika formkrav när det gäller ingående av lokalhyresavtal, vilket innebär att avtal sluts genom anbud och accept-modellen som ges av avtalslagen. Modellen innebär att om ena parten ger ett anbud som motparten accepterar så uppstår ett avtal. Att det inte finns några formkrav för lokalhyresavtal innebär att avtalet till exempel inte behöver vara skriftligt för att gälla - muntliga avtal är också giltiga, men svårare att bevisa. Jag tolkar omständigheterna som att ingen muntlig överenskommelse ingåtts utan att den digitala signeringen är anbudet som sedan accepteras (när du skriver under). Rent teoretisk har du därmed accepterat anbudet, och då är frågan om du kan dra tillbaka accepten. 7 § i avtalslagen handlar om återkallelse av anbud och accepter. Där står det att anbud och svar (accept) senast kan återkallas senast eller i samband med att anbudet eller accepten nått motparten. Motsatsvis gäller därmed att ni som hyresgäst inte kan dra tillbaka accepten, eftersom man måste anta att accepten redan nått motparten (eftersom det är digital signering). 

 

Räcker signering av motpartens externa firmatecknare och dig för avtalsbindning?

Även om förutsättningarna för ett giltigt anbud och accept är uppfyllda måste även din motpart haft rätt att ingå avtalet för att bindande avtal ska anses ingåtts.

 

Frågan är om den externa firmatecknaren har haft rätt att ingå avtal för bolagets räkning, dvs om denna person har haft behörighet att ingå detta avtal. Du skriver att den externa firmatecknaren i föreningen med en av styrelsemedlemmarna har rätt att teckna firman. Detta har inte skett, förutsatt att det är vid den digitala signeringen, och inte muntligen tidigare, som ni kommit överens och slutit avtalet. Motpartens jurist invänder och menar att det saknar betydelse huruvida styrelsemedlemmarna (resterande parter) signerat eller ej, då den externa firmatecknaren trots allt företräder fastighetsägaren.  

 

Ett bolags styrelse kan som sagt bemyndiga externa firmatecknare att företräda och teckna bolagets firma, enligt 8:37 aktiebolagslagen, (ABL).Dessutom får styrelsen inskränka rätten att teckna bolagets firma, t.ex. att endast två eller flera personer i förening får teckna bolagets firma (8:39 ABL). Detta gäller för fastighetsägarens bolag, då det stadgas att den externa firmatecknaren och en styrelsemedlem i förening får teckna bolagets firma. Ett bemyndigande att teckna bolagets firma får verkan (blir giltigt) när det registrerats hos Bolagsverket (8:38 ABL). Syftet med att det måste registreras hos Bolagsverket är just att det är svårt för tredje man att veta vilka externa firmatecknare som har rätt att företräda bolaget om det inte registreras. Jämför detta med VD, som av sitt legala uppdrag enligt 8:29 ABL kan antas ha rätt att företräda bolaget och ingå avtal. 

 

Av 8:42 ABL ges att om en firmatecknare överskrider sin behörighet så undgår bolaget bundenhet. Om firmatecknaren överskrider sin befogenhet är bolaget bundet om tredje man var i god tro. Som du själv nämner så framgår det att fastighetsbolagets firma tecknas av firmatecknaren i förening med en av styrelseledamöterna, dessutom är flera signeringsparter inbjudna. Du som hyresgäst (tredje man) kan förmodligen inte anses vara i god tro om att den externa firmatecknaren får företräda bolaget. 

 

När den externa firmatecknaren går utanför sin behörighet så blir avtalet bindande för huvudmannen (fastighetsägaren) först om/när denna godkänner avtalet i efterhand, s.k. ratihabition. I detta fall får godkännande anses ha skett när även styrelsemedlemmen signerat avtalet. Om ni som hyresgäst (tredje man) var i god tro och antog att den externa firmatecknaren var behörig att ingå avtalet, så kan ni efter att ni fått kännedom att så inte var fallet, dra er ur avtalet förutsatt att fastighetsägaren inte hunnit godkänna avtalet dessförinnan. Av omständigheterna framgår att fastighetsägaren (genom styrelseledamotens signering) godkände avtalet först efter att ni som hyresgäst (tredje man) drog er ur avtalet.  

 

Som ovan nämnts talar omständigheterna för att ni skulle bedömas vara i ond tro, dvs insåg att den externa firmatecknaren saknade behörighet att ingå avtalet. Då måste ni lämna fastighetsägaren tillfälle att godkänna avtalet. Det innebär att ni måste stå fast vid er signering så lång tid som kan beräknas åtgå för att erhålla godkännandet. “Några veckor” som framgick i frågan borde innefattas inom sådan skälig tid. Ni kan alltså med goda skäl hävda att fastighetsägaren (den andra firmatecknaren) haft skälig tid att godkänna avtalet genom att signera detta. Den tilltänkta signeringstiden och andra omständigheter kan emellertid vara av betydelse för bedömningen av vad som utgör ”skälig tid”. 

 

Sammanfattning

 

Oavsett om ni som hyresgäst var i ond eller god tro gällande om den externa firmatecknaren var behörig att ingå avtalet (vilket är en bevisfråga), så kan man argumentera för att avtalet inte är bindande. Var ni i god tro och trodde att den externa firmatecknaren hade rätt att signera avtalet, kan ni enligt min mening inte anses bundna av avtalet så länge ditt återkallande skedde före styrelseledamoten signerande av avtalet. Var ni i ond tro krävs att skälig tid har lämnats till fastighetsbolaget att med bindande verkan signera avtalet även med styrelseledamoten. I det sistnämnda fallet är min bedömning att ”ett par veckor” mellan utskickat av e-signeringen och ditt återkallade, var tillräckligt med tid från din sida för att avtalet inte ska anses bindande.

 

Det är emellertid flera omständigheter, bl.a. vilken ordning signeringen skedde, hur lång signeringstiden var osv som behöver tas i beaktande för att säkert besvara din fråga. Behöver ni hjälp att formulera en invändning till motparten eller få ytterligare vägledning,tveka inte att kontakta oss. 

 

Prata med en av våra affärsjurister i 30 minuter (gratis).

Inför en avtalsförhandling eller en möjlig tvist hjälper vid dig med avtalsanalysen till fast pris.

Kommentarer
isabella · 18 jun, 2022

hej vän jag blev sårad och hjärtkrossad när ett mycket stort problem hände mellan mig och min man för sju månader sedan i mitt äktenskap. så hemskt att han tog fallet till domstol för skilsmässa. han sa att han aldrig ville stanna hos mig igen och att han inte längre älskade mig. Så han packade ihop från huset och fick mig och mina barn att gå igenom svåra smärtor. Jag försökte med alla möjliga medel att få tillbaka honom, efter mycket bön, men utan resultat. Och han bekräftade att han hade tagit ett beslut och aldrig ville träffa mig igen. Så en kväll, på väg tillbaka från jobbet, träffade jag min gamla vän som letade efter min man. Så jag förklarade allt för honom, så han sa till mig att det enda sättet jag kunde få tillbaka min man var att besöka en förtrollningskastare, för han gjorde verkligen det också. Så jag trodde aldrig på magi, men jag hade inget annat val än att följa hans råd. Han gav mig sedan e-postadressen till trollformaren han besökte. DR alaba. Nästa morgon skickade jag ett e-postmeddelande till adressen han gav mig, och trollformleren försäkrade mig att jag skulle lämna tillbaka min man under de kommande två dagarna. Vilket fantastiskt uttalande!! Jag trodde aldrig på det, så han pratade med mig och berättade allt jag behövde göra. Sedan gör jag dem utan en ökning, så under de kommande två dagarna ringde överraskande nog min man som inte hade ringt mig under de senaste 7 månaderna för att meddela mig att han skulle komma tillbaka. Så underbart !! Så han kom tillbaka samma dag, med mycket kärlek och glädje, och bad om ursäkt för sitt misstag och smärtan han åsamkade mig och mina barn. Sedan från den dagen var vårt band starkare än tidigare, med hjälp av en stor förtrollningskastare. Så jag kommer att ge dig råd om du har några problem, kontakta dr alaba på e-post: dralaba3000@gmail.com eller kontakta honom på whatsapp och viber med detta nummer: +1(425) 477-2744.......


Få hjälp att kvalitetssäkra kallelse och stämmoprotokoll inför stämma till fast pris.

Friendly image
Plus
Behöver du snabbare svar?
Testa Legalbuddy Plus gratis i en månad och få snabbare svar, möjligheten att ställa frågor privat och tillgång till vår juridiska avdelning.

Behöver du juridiska muskler i din verksamhet?

Testa vår digitala bolagsjurist gratis i 1 månad
- Juridiskt stöd och avtalshantering för företag

Ställ en fråga inom alla affärsjuridiska rättsområden.

Du får en utredning från våra jurister inom 5 arbetsdagar, helt gratis!

Skriv frågan