Hej, och stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga! 

Din fråga handlar om deras anbud överhuvudtaget var giltigt från början, då det aldrig signerades av rätt parter (alla firmatecknare) förrän efter ditt tillbakadragande. Frågan handlar dels om anbud och accept, dels om vem som har befogenhet att rättshandla tex ingå avtal) för bolaget med bindande verkan. 

Är signeringen att anse som en bindande accept?

Till att börja med så finns det inga specifika formkrav när det gäller ingående av lokalhyresavtal, vilket innebär att avtal sluts genom anbud och accept-modellen som ges av avtalslagen. Modellen innebär att om ena parten ger ett anbud som motparten accepterar så uppstår ett avtal. Att det inte finns några formkrav för lokalhyresavtal innebär att avtalet till exempel inte behöver vara skriftligt för att gälla - muntliga avtal är också giltiga, men svårare att bevisa. Jag tolkar omständigheterna som att ingen muntlig överenskommelse ingåtts utan att den digitala signeringen är anbudet som sedan accepteras (när du skriver under). Rent teoretisk har du därmed accepterat anbudet, och då är frågan om du kan dra tillbaka accepten. 7 § i avtalslagen handlar om återkallelse av anbud och accepter. Där står det att anbud och svar (accept) senast kan återkallas senast eller i samband med att anbudet eller accepten nått motparten. Motsatsvis gäller därmed att ni som hyresgäst inte kan dra tillbaka accepten, eftersom man måste anta att accepten redan nått motparten (eftersom det är digital signering). 

Räcker signering av motpartens externa firmatecknare och dig för avtalsbindning?

Även om förutsättningarna för ett giltigt anbud och accept är uppfyllda måste även din motpart haft rätt att ingå avtalet för att bindande avtal ska anses ingåtts.

Frågan är om den externa firmatecknaren har haft rätt att ingå avtal för bolagets räkning, dvs om denna person har haft behörighet att ingå detta avtal. Du skriver att den externa firmatecknaren i föreningen med en av styrelsemedlemmarna har rätt att teckna firman. Detta har inte skett, förutsatt att det är vid den digitala signeringen, och inte muntligen tidigare, som ni kommit överens och slutit avtalet. Motpartens jurist invänder och menar att det saknar betydelse huruvida styrelsemedlemmarna (resterande parter) signerat eller ej, då den externa firmatecknaren trots allt företräder fastighetsägaren.  

Ett bolags styrelse kan som sagt bemyndiga externa firmatecknare att företräda och teckna bolagets firma, enligt 8:37 aktiebolagslagen, (ABL).Dessutom får styrelsen inskränka rätten att teckna bolagets firma, t.ex. att endast två eller flera personer i förening får teckna bolagets firma (8:39 ABL). Detta gäller för fastighetsägarens bolag, då det stadgas att den externa firmatecknaren och en styrelsemedlem i förening får teckna bolagets firma. Ett bemyndigande att teckna bolagets firma får verkan (blir giltigt) när det registrerats hos Bolagsverket (8:38 ABL). Syftet med att det måste registreras hos Bolagsverket är just att det är svårt för tredje man att veta vilka externa firmatecknare som har rätt att företräda bolaget om det inte registreras. Jämför detta med VD, som av sitt legala uppdrag enligt 8:29 ABL kan antas ha rätt att företräda bolaget och ingå avtal. 

Av 8:42 ABL ges att om en firmatecknare överskrider sin behörighet så undgår bolaget bundenhet. Om firmatecknaren överskrider sin befogenhet är bolaget bundet om tredje man var i god tro. Som du själv nämner så framgår det att fastighetsbolagets firma tecknas av firmatecknaren i förening med en av styrelseledamöterna, dessutom är flera signeringsparter inbjudna. Du som hyresgäst (tredje man) kan förmodligen inte anses vara i god tro om att den externa firmatecknaren får företräda bolaget. 

När den externa firmatecknaren går utanför sin behörighet så blir avtalet bindande för huvudmannen (fastighetsägaren) först om/när denna godkänner avtalet i efterhand, s.k. ratihabition. I detta fall får godkännande anses ha skett när även styrelsemedlemmen signerat avtalet. Om ni som hyresgäst (tredje man) var i god tro och antog att den externa firmatecknaren var behörig att ingå avtalet, så kan ni efter att ni fått kännedom att så inte var fallet, dra er ur avtalet förutsatt att fastighetsägaren inte hunnit godkänna avtalet dessförinnan. Av omständigheterna framgår att fastighetsägaren (genom styrelseledamotens signering) godkände avtalet först efter att ni som hyresgäst (tredje man) drog er ur avtalet.  

Som ovan nämnts talar omständigheterna för att ni skulle bedömas vara i ond tro, dvs insåg att den externa firmatecknaren saknade behörighet att ingå avtalet. Då måste ni lämna fastighetsägaren tillfälle att godkänna avtalet. Det innebär att ni måste stå fast vid er signering så lång tid som kan beräknas åtgå för att erhålla godkännandet. “Några veckor” som framgick i frågan borde innefattas inom sådan skälig tid. Ni kan alltså med goda skäl hävda att fastighetsägaren (den andra firmatecknaren) haft skälig tid att godkänna avtalet genom att signera detta. Den tilltänkta signeringstiden och andra omständigheter kan emellertid vara av betydelse för bedömningen av vad som utgör ”skälig tid”. 

Sammanfattning

Oavsett om ni som hyresgäst var i ond eller god tro gällande om den externa firmatecknaren var behörig att ingå avtalet (vilket är en bevisfråga), så kan man argumentera för att avtalet inte är bindande. Var ni i god tro och trodde att den externa firmatecknaren hade rätt att signera avtalet, kan ni enligt min mening inte anses bundna av avtalet så länge ditt återkallande skedde före styrelseledamoten signerande av avtalet. Var ni i ond tro krävs att skälig tid har lämnats till fastighetsbolaget att med bindande verkan signera avtalet även med styrelseledamoten. I det sistnämnda fallet är min bedömning att ”ett par veckor” mellan utskickat av e-signeringen och ditt återkallade, var tillräckligt med tid från din sida för att avtalet inte ska anses bindande.

Det är emellertid flera omständigheter, bl.a. vilken ordning signeringen skedde, hur lång signeringstiden var osv som behöver tas i beaktande för att säkert besvara din fråga. Behöver ni hjälp att formulera en invändning till motparten eller få ytterligare vägledning,tveka inte att kontakta oss.