Hej, tack för att du vänder dig till oss med din fråga!

Till att börja med gäller de klausuler som avtalsparterna kommit överens om i hyresavtalet. Om hävning, avhjälpande av brist, eventuella friskrivningar m.m. inte är reglerat i avtalet blir istället reglerna i 12 kap Jordabalken (JB) tillämpliga.  

Du nämner att din restauranglokal har blivit rökskadad på grund av en brand i samma fastighet.Om situationen inte regleras av avtalen kan reglerna i 12 kap. Jordabalken bli tillämpliga. Hyresavtalet upphöra utan uppsägningstid om lokalen är så pass skadad att den inte längre kan användas. Detta regleras i 12 kap. 10 § JB som är en skyddsregel för hyresgästen. Hyresvärden kan hävda att hyresavtalet upphör om skadan på lokalen är betydande, även om du inte har fått en formell uppsägning. Det viktiga är omfattningen av den fysiska skadan. Att hyresvärden planerar att bygga om lokalen till lägenheter har inte betydelse vid bedömningen av om avtalet ska upphöra – det är skadornas omfattning som är relevant. Rökskador kan i vissa fall vara tillräckliga för att avtalet ska upphöra, men detta beror på. Om skadan bedöms som ringa, kan reglerna i 12 kap. 11 § JB istället vara tillämpliga, vilket innebär att hyresvärden har en skyldighet att åtgärda bristerna.

Sammanfattningsvis, du skriver att det finns brandskada och det möjligt är att 12 kap. 10 § JB blir tillämplig i ditt fall, vilket innebär att hyresavtalet upphör utan uppsägningstid om lokalen är så pass skadad att den inte längre kan användas. Hoppas svaret gav vägledning. Du är välkommen att ställa fler frågor eller boka ett möte med oss för juridisk rådgivning.