Stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller och hur ni kan gå vidare i er situation.

Köp av fast egendom

Köp av fast egendom regleras i 4 kapitlet Jordabalken (JB). Vad som utgör ett fel och vem som bär ansvaret för felet beror på flera faktorer. Felreglerna återfinns i 4 kap 19§ JB. Köparen kan kräva ersättning av säljaren om fastigheten inte stämmer överens med vad som avtalats mellan parterna. För att säljaren ska bli ansvarig krävs att säljaren lämnat en utfästelse eller garanti specifikt gällande det som visar sig vara fel. Säljaren kan även bli ansvarig för avvikelse från vad som köparen med fog kunnat förutsätta vid köptillfället. Vad köparen med fog kan förvänta sig beror bland annat på husets ålder, användning och skick i övrigt. Normalt kan köparen förvänta sig mer av ett nytt hus än ett gammalt. Tillexempel kan köparen förvänta sig att byggnaden når upp till de byggnormer som gällde då fastigheten byggdes.

Rätten att göra gällande fel är begränsad av det som kallas köparens undersökningsplikt. Undersökningsplikten innebär att köparen inte kan göra gällande något som borde ha upptäckts av köparen vid en undersökning av fastigheten. Vilka krav som ställs på undersökningen beror på fastighetens skick, den normala beskaffenheten av likvärdiga fastigheter och omständigheterna vid köptillfället. Normalt kan köparen utföra undersökningen genom att noggrant titta igenom fastigheten. Om fastigheten är i allmänt sämre skick eller en äldre fastighet kan undersökningsplikten utökas på så sätt att en noggrannare undersökning krävs. Finns tecken på att något är fel bör köparen undersöka detta noggrannare. Om köparen fullgjort undersökningsplikten och inte hittat felet är det ett dolt fel och köparen kan då åberopa det som ett fel mot säljaren i upp till 10 år från köpet.

Enligt högsta domstolen (NJA 1980 s. 555) omfattas krypgrunden normalt av det som köparen ska undersöka före köpet. I målet uppräckte köparna rötskador i krypgrunden när de öppnade upp luckan till krypgrunden efter köpet. Med bakgrund av byggnadens ålder och allmänna skick ansåg domstolen att undersökning av krypgrunden ingått i undersökningsplikten och att säljaren därför inte kunde hållas ansvarig.

Säljaren har i viss mån skyldighet att upplysa köparen om omständigheter som denna känner till. Denna upplysningsplikt är begränsad och gäller när säljaren känner till en omständighet och att den är avgörande för köparen. Säljaren är skyldig att svara sanningsenligt på köparens frågor, men inte att utföra undersökningar för att svara på frågorna.

I detta fall har du även använt dig av en besiktningsman. Om besiktningsmannen inte hittar några fel eller brister kan det styrka att köparen har utfört en fullgod undersökning. Köparen ansvarar ändå för det besiktningsmannen missat om felet är sådant att någon som inte är sakkunnig kunnat upptäcka det. Besiktningsmannen tar inte över köparens undersökningsplikt. Besiktningsmannens ansvar är ofta begränsat till protokollet och vad som avtalats mellan besiktningsmannen och uppdragsgivaren. Har besiktningsmannen missat något som borde ha upptäckts kan uppdragsgivaren väcka skadeståndsansvar av besiktningsmannen för försummelse.

Hur kan ni gå vidare?

Inom svensk rätt har köparen långtgående skyldighet att undersöka fastigheten innan köpet. I detta fall verkar det som att krypgrunden inte undersökts innan köpet vilket kan leda till att säljaren inte kan hållas ansvarig. Om säljaren lämnat någon utfästelse, garanti eller försäkran gällande krypgrundens skick kan det finnas grund för att avkräva ansvar från säljaren. Kontrollera köpehandlingarna för att uppdatera dig om vad som avtalades vid köpet. Har besiktningsmannen försummat att utföra de uppgifter som uppdraget omfattade kan skadestånd krävas från besiktningsmannen. Kontrollera vad som avtalades mellan dig och besiktningsmannen, t.ex. om denna lämnat några garantier för sitt utförda arbete och om det framgick att krypgrunden skulle undersökas.

Behöver ni hjälp med att utreda er juridiska situation vidare är ni välkomna att kontakta oss.