Fråga: Giltigheten av uppsägning av lokal
Hej! Vi har en enkel fråga som vi behöver hjälp med. Vi är en hyresvärd som hyr ut kontorslokaler. En av våra hyresgäster har haft ekonomiska problem som i och med Corona-krisen har blivit värre. De har inte betalat hyror på flera månader och i april så sade vi upp hyresgästen. Uppsägningen delgavs till den enda ordinarie ledamoten (firmatecknare). Det visade sig dock att hyresgästen före uppsägningen överlät aktierna i bolaget till en ny ägare och avanmälde styrelseledamoten. Enligt Bolagsverket är ordinarie styrelseledamot nu vakant och var så även vid uppsägningen. Både före och efter uppsägningen framgår av bolagsregistret att styrelsen ska bestå av en ordinarie ledamot och en suppleant. Styrelsesuppleant har varit samma person hela tiden. Min fråga är om vi har fullgjort våra skyldigheter för bindande uppsägning genom vårt agerande? Kan vi nu avhysa hyresgästen som vägrar att flytta? Hur genomför vi en avhysning i praktiken? Stort tack på förhand, och vilken fantastisk tjänst ni erbjuder.
Legalbuddy svarar

Hej!


Stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller och hur ni kan gå vidare i er situation.


Har lokalen sagts upp korrekt?

Enligt 12 kap 44 § jordabalken får en hyresgäst på grund av dröjsmål med betalning av hyran inte skiljas från en lokal, om hyran betalas eller deponeras hos länsstyrelsen inom två veckor från det att en hyresgäst har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten. Delgivning ska ske enligt delgivningslagens regler. Enligt 13 § delgivningslagen är en den person som har rätt att företräda bolaget delgivningsmottagare när det gäller juridiska personer (dvs bl.a. aktiebolag).


Den f.d. styrelseledamoten som är personen som blivit delgiven var alltså inte vid tillfället registrerad som styrelseledamot. Fråga är om han trots detta kan anses behörig delgivningsmottagare.


I 8 kap. aktiebolagslagen regleras frågor som rör bolagets ledning. Enligt 1 § får styrelsen i ett privat aktiebolag bestå av en eller två ledamöter, om det finns minst en suppleant. Av 8 § framgår att styrelsen som huvudregel utses på bolagsstämman. Enligt 13 § gäller styrelseledamotens uppdrag den tid som anges i bolagsordningen. Vid vakans i styrelsen får valet av ny ledamot anstå till nästa ordinarie bolagsstämma om styrelsen är beslutsför med kvarstående ledamöter och suppleanter; allt enligt 15 §.


Fråga om styrelsen hade varit beslutsför med kvarstående ledamöter och suppleanter besvaras i 21 §; mer än hälften av hela antalet styrelseledamöter, eller det högsta antal som föreskrivs i bolagsordningen ska vara närvarande. Frågan om en styrelse är behörig med endast en styrelsesuppleant då den enda styrelseledamoten blivit obehörig har prövats i Högsta Domstolens mål NJA 1994 s. 664. Högsta domstolen fastslår i domen att när en suppleant ersätter den ende ordinarie ledamoten i styrelsen är denne bolagets behörige ställföreträdare. Om inte en ny ordinarie styrelseledamot utses skall bolaget visserligen tvångslikvideras. Intill dess så sker har suppleanten emellertid behörighet att företräda bolaget och teckna dess firma.


Det kan möjligen tolkas att det enligt 8 kap 15 § aktiebolagslagen kan anstå till nästa bolagsstämma att utse ny styrelseledamot och att därmed tidigare styrelseledamot skulle vara behörig fram till dess (se bl.a. RH 2004:33). Av Högsta domstolens dom anser jag dock att det framgår att det endast är styrelsesuppleanten som är behörig firmatecknare. Delgivning av tidigare styrelseledamot borde därmed inte vara giltig.


Förfarande vid avhysning

För att en avhysning ska verkställas ska hyresvärd ansöka till Kronofogdemyndigheten om avhysning. Kronofogdemyndigheten verkställer sedan avhysningen såvida ansökan inte bestrids av hyrestagaren. Om så sker hänskjuts ärendet till domstol som avgör frågan. För att Kronofogdemyndigheten (eller domstol för den delen) ska kunna meddela ett utslag krävs att bevis inkommer till Kronofogdemyndigheten om att hyresgästen delgivits en sådan underrättelse. Om giltig delgivning av underrättelsen inte inkommit till Kronofogdemyndigheten skickar denne ut ett sådan underrättelse till hyresgästen tillsammans med föreläggandet om avhysning. En ny frist för återvinning av lokalen börjar därmed löpa. Avhysningen kan även bestridas direkt till hyresvärden eller i det senare skedet till Kronofogdemyndigheten, varvid en domstolsprocess inleds. Innan dom i målet meddelats av domstolen kan hyresgästen inte avhysas.


Slutsats

Då behörig firmatecknare enligt aktiebolagslagens regler är styrelsesuppleanten under den tid funktionen som styrelseledamot är vakant, kan inte underrättelsen om avhysning anses delgiven hyresgästen. Ni som hyresvärd måste därmed antingen delge styrelsesuppleanten alternativt ansöka om avhysning till Kronofogdemyndigheten. En ny återvinningsfrist för att återfå lokalen börjar löpa först när giltig delgivning ansetts skett. 


Behöver ni hjälp med detta är ni välkomna att boka tid hos en av våra duktiga jurister.

Prata med en av våra affärsjurister i 30 minuter (gratis).

Inför en avtalsförhandling eller en möjlig tvist hjälper vid dig med avtalsanalysen till fast pris.

Kommentarer

Finns inte svaret på din fråga?

Skriv till oss så svarar vi inom 5 arbetsdagar.

Ställ en fråga

Ställ en fråga inom alla affärsjuridiska rättsområden.

Du får en utredning från våra jurister inom 5 arbetsdagar, helt gratis!

Skriv frågan