Hej! 

Stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga.  

Till att börja med gäller de klausuler som avtalsparterna kommit överens om i hyresavtalet. Om hävning, avhjälpning av brist, eventuella friskrivningar m.m. inte är reglerat i avtalet blir istället reglerna i 12 kap Jordabalken (JB) tillämpliga.  

Din fråga berör regeln i 12 kap. 10 § som är en tvingande skyddsregel för hyresgästen när lägenheten blivit skadad till den grad att den inte kan tillträdas av hyresgästen. Blir lägenheten så skadad upphör hyresavtalet att gälla. Att hyresavtalet förfaller innebär att det inte finns någon uppsägningstid och heller ingen rätt till återinflyttning. Regeln blir även tillämplig efter tillträdesdagen om skadan inte orsakats av hyresgästen, eller någon annan av förutsättningarna i 12 kap. 16 § JB är uppfyllda. Även hyresvärden kan åberopa regeln för att hyresavtalet ska upphör vid exempelvis en brandskada.  

Hur stor behöver skadan vara? 

Det är inte nödvändigt att lägenheten blivit helt oanvändbar eller totalförstörd men det måste vara fråga om mer än en ringare skada. Ifall det är en ringare skada gäller istället regeln i 12 kap. 11 § JB.  

Vad som har betydelse är omfattningen av den rent fysiska förstörelsen. I rättsfallet RH 2009:28 prövade hovrätten frågan om en hyreslägenhet till följd av en brand skulle anses så förstörd att hyresavtalet hade förfallit. I det fallet hade hyresvärden för avsikt att direkt efter branden återuppbygga lägenheten. Hovrätten konstaterade att hyresvärdens planer på att återuppbygga lägenheten inte kan användas som argument i frågan om 12 kap. 10 § JB är tillämplig. Det är därmed endast den fysiska förstörelsen som har betydelse. 

Svea hovrätt slog i avgörandet T 11657-14 fast att en lägenhet inte var tillräckligt förstörd för att hyresavtalet skulle förfalla. I det rättsfallet hade lägenheten genom en brand fått omfattande rök- och sotskador, värmeskador på el- och bredbandscentralen och vissa vattenskador från släckningsarbetet. 

Det finns för närvarande ett förslag om att ändra 12 kap. 10 § JB i proposition 2020/21:201 Där förslås det att hyresgäster i bostadslokaler ska erbjudas en nytt hyresavtal av hyresvärden om det är skäligt. Det här utökade skyddet kommer dock inte omfatta lokalhyresgäster. Lagförslaget är beräknat att träda i kraft den 1 januari 2022.  

Sammanfattningsvis är det svårt att besvara frågan om hur stor skadan behöver vara på rak arm. Men eftersom du skriver att det finns både brandskada och stora vattenskador är det möjligt att 12 kap. 10 § JB blir tillämplig i ditt fall. Hoppas svaret gav dig vägledning. Du är välkommen att ställa fler frågor eller boka ett möte med oss för juridisk rådgivning.