Fråga: Hävning av lokalhyreskontrakt
Hej! Jag har tecknat ett kontrakt på en lokal där det står att användningsområdet är kontor. Nu visar det sig att lokalens användning är handel enligt Detaljplanen. Har jag då rätt att häva kontraktet och hur går jag i så fall tillväga?
Legalbuddy svarar

Tack så mycket för att du vänder dig till oss med din fråga! Nedan följer först en allmän redogörelse för vad som gäller och sedan hur ni kan gå vidare i er situation. 

 

Handelsändamål i detaljplan

Notera att det kan vara planenligt att bedriva kontorsverksamhet även i en lokal där detaljplanen anger handelsändamål. Bland annat anses kontorsverksamhet knuten till handelsverksamheten vara möjlig.

 

Men även om kontorsverksamhet inte kan anses tillåten så kan verksamheten ha pågått i mer än 10 år och då kan inte Byggnadsnämnden ingripa (Plan- och Bygglagen 11 kap. 20 § 2 stycket).

 

Om någon av de här situationerna föreligger kan hyresvärden hävda att lokalen är möjlig att använda som kontor och att det inte föreligger någon grund för hävning. I vilken utsträckning hyresvärden kan ha framgång med ett sådan resonemang är beroende på de specifika omständigheterna i det aktuella fallet.

 

Vad gäller vid en ursprunglig brist i hyresavtal? 

Men om det är klarlagt att lokalen inte får användas som kontor gäller följande.

 

Först och främst gäller de klausuler som avtalsparterna kommit överens om. Om hävning, avhjälpning av brist, eventuella friskrivningar m.m. inte är reglerat i avtalet blir istället reglerna i 12 kap Jordabalken. ("Hyreslagen"), tillämpliga. När det gäller ursprungliga brister, det vill säga brister som uppkommit innan tillträdesdagen, ligger ansvaret på hyresvärden att tillhandahålla lokalen i sådant skick att den är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, 9 § Hyreslagen. Om lokalen före tillträdesdagen är så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet förfaller hyresavtalet, 10 § 1st. Hyreslagen. Det innebär att avtalet slutar gälla omedelbart, 6 § 1st. Hyreslagen. Ifall hyresvärden inte meddelar hyresgästen om felet så snart som möjligt har hyresgästen även rätt till ersättning för sin skada.  

 

Om bristen inte är så pass allvarlig har hyresgästen rätt att begära att hyresvärden åtgärdar bristen utan dröjsmål. Om inte bristen kan avhjälpas eller vägrar hyresvärden vidta åtgärder så snart det kan ske har hyresgästen rätt att säga upp avtalet. Men det förutsätter att bristen är av väsentlig betydelse, 11 § 1st. 2 p. Hyreslagen. Bedömningen om bristen är väsentlig utgår enligt praxis från vad hyresgästen hade rätt att förvänta sig utifrån hyresavtalet och ändamålet för vilket lokalen är avsedd att nyttjas. En annan viktig omständighet är hur långvarig bristen kan förväntas bli, NJA 2019 s. 455. Med andra ord ska vad som utgör en brist tolkas brett.

 

Hyresgästen har även rätt till skälig nedsättning av hyran tills att bristen åtgärdats, 11 § 1 st. 3 p Hyreslagen. Nedsättningen av hyran blir endast aktuell från den dag hyresgästen påtalat bristen, inte för eventuella tidigare hyresinbetalningar. Om hyresvärden inte kan visa att bristen inte beror på hyresvärdens egen försummelse har hyresgästen även rätt till ersättning för skada, 11 § 1 st. 4 p Hyreslagen. Ifall bristen uppstått efter tillträdesdagen har hyresgästen rätt att begära det som nämns ovan så länge det går att visa att det inte berodde på hyresgästens vållande, 16 § 1 st. 4 p. Hyreslagen.

 

Hur ser då situationen ut för er?

Ni har enligt hyresavtalet kommit överens om att hyra lokalen med ett visst syfte. Att användningsområdet enligt avtalet är kontor, vilket inte stämmer överens med detaljplanen, är något ni inte kunde ha förväntat er när ni ingick avtalet med hyresvärden. Eftersom bristen uppstod innan tillträdesdagen är det en ursprunglig brist som hyresvärden har ansvar för att åtgärda. Hyreslagen ger dock stor avtalsfrihet vid avtal om hyra av lokal och därför är det viktigt att först granska vad som närmare står i ert kontrakt. Finns det några klausuler gällande skyldighet att söka bygglov, friskrivningar, avtalsbrott, sanktioner, uppsägning eller hävning? Om det enligt avtalet finns förutsättningar för hävning behöver ni meddela hyresvärden skriftligen om att ni önskar göra det och hänvisa till att avvikelsen gällande användningsområdet är av väsentlig betydelse. 

 

Behöver ni hjälp med att gå igenom avtalet och utreda er juridiska situation via ett telefonsamtal med en jurist, boka gärna ett gratis coachingmöte.

Inför en avtalsförhandling eller en möjlig tvist hjälper vid dig med avtalsanalysen till fast pris.

Prata med en av våra affärsjurister i 30 minuter (gratis).

Kommentarer

Få hjälp att kvalitetssäkra kallelse och stämmoprotokoll inför stämma till fast pris.

Friendly image

Behöver du juridiska muskler i din verksamhet?

Testa vår digitala bolagsjurist gratis i 1 månad
- Juridiskt stöd och avtalshantering för företag

Ställ en fråga inom alla affärsjuridiska rättsområden.

Du får en utredning från våra jurister inom 5 arbetsdagar, helt gratis!

Skriv frågan