Hej, och stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga. Nedan ges en redogörelse för om det är möjligt att avtala bort besittningsskyddet vid så kallade blockhyresavtal. Till att börja med så regleras hyra i 12 kap Jordabalken (JB), även kallad hyreslagen. Bestämmelserna i hyreslagen är tvingande till hyresgästens fördel och innebär att avtalsklausuler som är mindre förmånliga för hyresgästen än vad som står i Hyreslagen inte är giltiga, 12 kap 1 § 5 st. JB. Reglerna om hyra av lokal skiljer sig i vissa fall från regler om hyra av bostad.

Vad är ett blockhyresavtal och vad används det för?

Ett blockhyresavtal kan användas när tre eller fler lägenheter hyrs ut i ett ”block” till en ”förstahandshyresgäst”, som i sin tur sedan hyr ut lägenheterna i andra hand till ”andrahandshyresgäster”. Konstruktionen med blockhyresavtal möjliggör för fastighetsägare att ta ut en högre hyra som motsvarar marknadspris, i stället för att behöva ta hänsyn till hyreslagens regler om bruksvärdeshyra. Blockhyresavtal regleras i JB 12: 1 § 6 st.

Det är viktigt att komma ihåg att ett blockhyresavtal utgör ett bostadshyresavtal, och inte ett lokalhyresavtal. Utgångspunkten vid s.k. blockuthyrning är att reglerna för bostadslägenheter gäller. Parterna är dock fria att komma överens om avsteg från reglerna för bostadslägenheter så länge avtalet inte kommer i strid med reglerna för lokaler. Reglerna för lokaler gäller alltså som ett minimiskydd. Vid blockuthyrning gäller avtalsfrihet för löpande underhåll, indexreglering av hyran, uppsägningstid och villkorsändring.

Vidare gäller att avsteg från reglerna för bostadslägenheter:

1. inte avser rätten till förlängning av avtalet, och
2. inte heller strider mot grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning.

Det som utmärker blockhyresavtal är alltså att det är möjligt att avtala bort vissa villkor som ges av hyreslagen som är till för att skydda hyresgästen. En förutsättning för att kunna avtala bort dessa villkor är att parterna ansöker om dispens hos hyresnämnden och att hyresnämnden godkänner det. Om staten, kommun, landsting eller kommunalförbund är hyresvärd så krävs inte hyresnämndens godkännande. Hyresnämnden avgör om det finns ett seriöst behov för blockuthyrning och om ett avsteg från bostadreglerna kan motiveras. Att hyresnämnden måste godkänna dispensansökan är en säkerhetsventil som syftar till att hindra hyresvärdar från att utnyttja blockhyresavtal för att kringgå hyreslagens regler.

Mer om avstående från besittningsskydd

En hyresgästs besittningsskydd innebär en rätt för hyresgästen att bo kvar trots att hyresvärden säger upp hyresavtalet. Olika regler gäller for bostäder och lokaler, och bostadshyresgäster har en starkare ställning genom det direkta besittningsskyddet. Lokalhyresgäster har ett indirekt besittningsskydd som uppkommer efter en lokal har hyrts i nio månader. I vissa situationer bryts besittningsskyddet och hyresgästen har då förlorat sin rätt till förlängning av hyreskontraktet. Exempel på sådana situationer är om hyresgästen missköter sig, stör sina grannar eller betalar hyran för sent.

Det är möjligt att avtala bort besittningsskyddet genom att hyresvärden och förstahandshyresgästen kommer överens om detta i en särskild handling. Det innebär att hyresgästen avsäger sig sin rätt till att förlängning av hyreskontraktet om någon av de anledningar som ni kommit överens om inträffar. Hyresgästen har då ingen rätt att hyresnämnden prövar frågan om rätt till förlängning. Hyresnämndens godkännande av dispensansökan krävs för att överenskommelsen ska anses som giltig. Det innebär att överenskommelsen om avstående från besittningsskydd inte är giltig om hyresvärden till exempel glömmer att lämna in en dispensansökan.

Använd blanketten som ni kan hittar på hyresnämndens hemsida och motivera varför ni ska få dispens. Vanligtvis godkänner hyresnämnden endast avtal om sådana hyresförhållanden som upphör inom fyra år från tillträdesdagen. Därför är blanketten förtryckt med tiden fyra år. Om ni vill att överenskommelsen ska gälla för längre tid så måste ni motivera detta särskilt.

Sammanfattningsvis, för en hyresvärd så finns det fördelar med att hyra ut lägenheter i block då en högre hyra kan tas ut. Blockhyreskontraktet utmärker sig eftersom vissa regler som är tvingande för bostadslägenheter går att avtala bort. Det går dock inte att avtala om villkor som är mindre förmånliga för hyresgästen än vad som gäller för lokaler enligt hyreslagen. Genom att använda blanketten HN4 så kan ni ansöka om dispens för att avtala bort besittningsskyddet. Ni bör särskilt motivera varför det finns ett behov att avtala bort besittningsskyddet mer än fyra år. Om ni behöver vidare vägledning så är ni välkomna att kontakta våra jurister specialiserade på fastighetsrätt.