Fråga: Korrekt uppsägning av lokalhyresgäster
Vi köpte en industrifastighet den 1 april och det har kommit till våran kännedom att hyresgäster nyttjar sina lokaler till bostäder för permanent ändamål. Det strider mot detaljplanen att nyttja lokalerna som bostäder. I ett av fallen finns det dessutom ett föreläggande från Göteborgs Stad om att nyttjandet som bostad ska upphöra omgående. Hur gör vi för att säga upp dessa hyresgäster på ett korrekt sätt?
Legalbuddy svarar

Tack för ni vänder er till oss med er fråga! Nedan följer en rättslig genomgång av relevanta bestämmelser och därefter råd i er situation. 


Utgångspunkter

Till att börja med gäller i regel de klausuler som avtalsparterna kommit överens om. Regler om hyra regleras i 12 kap Jordabalken (JB), även kallad hyreslagen. Bestämmelserna är tvingande till hyresgästens fördel och innebär att avtalsklausuler som är mindre förmånliga för hyresgästen än vad som står i Hyreslagen inte är giltiga, 12 kap 1 § 5 st. JB. Reglerna om hyra av lokal skiljer sig i vissa fall från regler om hyra av bostad. I svaret nedan redogörs för reglerna som gäller hyra av lokal. 


Vad krävs för att säga upp avtalet?

Lokalhyresgäster har ett indirekt besittningsskydd så länge hyresförhållandet inte upphör innan det gått nio månader i följd eller hyresrätten förverkas, 12 kap 56 § JB. Det indirekta besittningsskyddet innebär att hyresgästen kan få ersättning om hyresavtalet inte förlängs, se 12 kap 57–60 §§ JB. Enligt 12 kap 23 § 2 st JB får inte hyresgästen använda lokalen för något annat ändamål än det avsedda. Hyresvärden har i vissa fall rätt att säga upp avtalet i förtid och 12 kap 42 § JB innehåller en uttömmande lista på de situationer där hyresrätten förverkas. Bestämmelsens elfte punkt möjliggör att hyresrätten förverkas om hyresgästen åsidosätter en avtalsenlig skyldighet som går utöver hyreslagens förpliktelser och måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att hyresgästen fullgör. Det är ytterst sett en domstol eller en hyresnämnd som avgör om det omtvistade villkoret avser en skyldighet av synnerlig vikt för hyresvärden, och frågan bedöms utifrån avtalet och de omständigheter som hyresvärden åberopar i det enskilda fallet. Notera att hyresvärden har en tidsfrist att säga upp avtalet eller begära rättelse på två månader från att hyresvärden fick vetskap om situationen, 12 kap 43 JB


Ni skriver att ni förvärvat en industrifastighet och vi utgår från att de hyresavtal som gäller i fastigheten avser annan verksamhet än bostadsändamål. Hyresgästen skulle då bryta mot sitt hyresavtal om lokalen används för bostad. Avvikelsen kan vara allvarlig för er bl.a. eftersom ni riskerar sanktionsavgift enligt 11 kap 51 och 57 §§ Plan- och bygglagen (PBL) om ansökan om bygglov för bostadsändamål inte gjorts enligt 9 kap 2 § 1 st 3 p a) och/eller b) PBL. Därmed skulle grund för förverkande enligt 12 kap 42 § 11 p JB kunna föreligga.


Ni bör dock kontrollera hur länge hyresgästen använt lokalen som bostad och om den tidigare hyresvärden känt till förhållandet. Om den tidigare hyresvärden känt till boendet i mer än 2 månader (12 kap 43 § JB) eller godkänd detta kan hyresgästen eventuellt åberopa detta gentemot er och därmed undvika ett förverkande av hyresrätten. I ett sådant fall kan ni behöva säga upp hyresavtalet till upphörande vid hyrestidens slut med åberopande att hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser, att lägenheten inte ska användas som bostad eller att det i övrigt inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör enligt 12 kap 46 § 1 st (punkterna 2, 5 och eller 10) JB.


Hur görs uppsägningen på korrekt sätt?

Vad som gäller vid uppsägning framgår i första hand av hyresavtalet. Enligt hyreslagen måste uppsägningen vara skriftlig om hyresförhållandet varat längre än tre månader i följd, 12 kap 8 § JB. Uppsägningen måste innehålla de villkor som krävs för att förlänga hyresförhållande eller orsaken till att förlängning inte medges, 12 kap 58 § JB. Därutöver ska uppsägningen innehålla en underrättelse om att har två månader på sig att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling, om hyresgästen går med på att inte få ersättning för utflyttningen. Därutöver är det viktigt att vara tydlig och ange vilket objekt som avses, vem uppsägningen är riktad till, vilka parterna är och vilken tidpunkt som avtalet ska upphöra. Uppsägningen måste dessutom göras inom rätt tid, vilket avgörs av om det är ett tillsvidareavtal, om hyresavtalet gäller på bestämd tid, se reglerna 12 kap 4, 6 §§ JB


För att se till att uppsägningen sker på ett korrekt sätt är det viktigt att följa en viss tågordning som framgår av 12 kap 8 § 3 st JB som i sin tur hänvisar till 8 kap 8 § JB. Inte förrän tågordningen följts anses uppsägningen vara fullgjord. Först ska hyresvärden träffa hyresgästen i sin hemvist och om det inte är möjligt ska ett rekommenderat brev skickas till hyresgästens vanliga adress. Därutöver måste ett exemplar av uppsägningen lämnas till en vuxen medlem av hushållet i den bostad som hyresgästen tillhör. Alternativt kan exemplaret även ges till en anställd på det kontor där hyresgästen bedriver sitt företag. I sista hand, om det inte gått att lämna över ett exemplar till någon sådan person får uppsägningen läggas i hyresgästens brevlåda.  


Förslag på handlingsplan

Jag föreslår att ni först och främst läser igenom vad som gäller enligt de berörda hyresavtalen. Därefter är det bra att ta hjälp av en jurist för att se till att uppsägningen innehåller allt som krävs för att vara korrekt. Hoppas svaret gav vägledning i er situation. Ni är välkomna att höra av er med fler frågor! 


Inför en avtalsförhandling eller en möjlig tvist hjälper vid dig med avtalsanalysen till fast pris.

Prata med en av våra affärsjurister i 30 minuter (gratis).

Kommentarer

Få hjälp att kvalitetssäkra kallelse och stämmoprotokoll inför stämma till fast pris.

Friendly image

Behöver du juridiska muskler i din verksamhet?

Testa vår digitala bolagsjurist gratis i 1 månad
- Juridiskt stöd och avtalshantering för företag