Fråga: Rätt att häva hyresavtal för kontor som inte kan användas
Jag har en fråga angående vårt kontor som vi hyr enligt ett standardiserat hyresavtal. Avtalet löper i två år till men på grund av Corona så har vi inga möjligheter att nyttja kontoret med de restriktioner som gäller nu. Vi vill komma ur kontraktet och låta de anställda arbeta hemifrån istället. Kan vi bryta kontraktet med hänsyn till Corona och att vi faktiskt inte kan nyttja kontoret?
Legalbuddy svarar

Hej!

Enligt svensk lag har du skyldighet att betala hyror, såvida du inte har en rimlig grund för att bestrida fordringarna.


Det är lockande i dessa tider att precis som du beskriver att säga upp ett hyresavtal direkt på grund av Covid-19 och att kontoret som en följd inte nyttjas.


Detta räcker dock inte som grund för att bryta kontraktet om du inte har något lagligt eller kontraktuellt stöd för att bryta avtalet. Om du ändå du bestrider eller ensidigt häver avtalet kan det leda till att du får ett skadeståndskrav eller - om du bestrider fakturor - kan bli stämd. Blir det en rättsprocess på grund av ditt bestridande riskerar du att få betala inte bara de bestridda fakturorna, utan även motpartens rättegångskostnader. Detta gäller både om du förlorar målet eller om du efter att fått stämningen kommer på bättre tankar och medger motpartens krav.


Är pandemin en Force Majeure-händelse som ger rätt att bryta hyresavtal?

En pandemi kunna avtalsrättsligt kunna anses som en särskild händelse, en s.k. force majeure-händelse som leder till att man som hyrestagare inte behöver fullfölja sina förpliktelser. Det krävs dock att force majeure-klausulen är utformad att på ett tydligt sätt också omfattar en pandemi-situation. Tyvärr är de flesta force majeure-klausuler som skrivits före pandemin inte tillräckligt tydliga för att vara tillämpbara alternativt är rättsläget mycket osäkert. Force majeure-klausulen kan också ge stöd för hyresvärden att, på grund av myndighetsbestämmelser, bryta mot hyresavtalet och begränsa tillgången till kontoret, utan sanktioner.


Lagliga grunder för att ta sig ur hyresavtalet i förtid

Med force majeure-grunden borträknad återstår det att undersöka om det finns fel eller brister i avtalsuppfyllnad från hyresvärdens sida som skulle kunna ge stöd för att häva avtalet. Om sådan omständigheter inte finns kan man möjligen argumentera för hävning eller omförhandling av avtalet enligt avtalslagen på grund av väsentligt förändrade förutsättningar. Utifrån vad du beskriver och med tanke på hur höga krav som ställs i rättspraxis för att åberopa bestämmelserna ser jag tyvärr inte denna väg som framkomlig och du riskerar att frågan blir föremål för en domstolsprövning med oviss utgång.


Slutsats och rekommendation

Såvida inte ditt avtal ger stöd för en hävning alternativt att särskilda omständigheter eller brister i hyresförhållandet finns så är dina möjligheter små att vinna framgång den rättsliga vägen. För att göra en fullständig analys behöver vi dock titta på ditt hyresavtal och dina förutsättningar - en avtalsanalys kan du boka hos oss genom att klicka på paketet "Avtalsanalys" till fastpris nedan.


Jag skulle dock rekommendera dig att istället försöka nå fram förhandlingsvägen. Kanske har hyresvärden tagit del av statliga krispaket, ex. ersättning för hyresnedsättning eller annat som gör att det finns utrymme att förhandla hyran. Ett annat argument att föra fram är att det för hyresvärden är bättre att hitta en gemensam lösning med exempelvis reducerad hyra, istället för att du som kund eventuellt tvingas gå i konkurs på grund av de höga kostnaderna. Skulle du vilja ha hjälp med att driva förhandlingen med hyresvärden är du självklart välkommen att kontakta oss för ett möte.

Inför en avtalsförhandling eller en möjlig tvist hjälper vid dig med avtalsanalysen till fast pris.

Prata med en av våra affärsjurister i 30 minuter (gratis).

Kommentarer

Som hyresvärd får du ersättning av staten när du tillfälligt sänker hyran. Ladda ned vårt whitepaper för att ta reda på mer.

Friendly image

Behöver du juridiska muskler i din verksamhet?

Testa vår digitala bolagsjurist gratis i 1 månad
- Juridiskt stöd och avtalshantering för företag

Ställ en fråga inom alla affärsjuridiska rättsområden.

Du får en utredning från våra jurister inom 5 arbetsdagar, helt gratis!

Skriv frågan